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房企正在急寻强二线
发布时间:2018-07-20 11:18    阅览次数:    来源:未知
  为躲避危险,房地产企业纷繁回归一线城市。剧烈的竞赛也使一线城市的进驻门槛不断被举高。二线城市因而需担负起“保持出售规划”的重担。这不仅是许多公司战略的需求,一起也投合了资本商场要求。
 
  “最近咱们在武汉楼盘成立了公司,人员也现已到位,现在正在寻觅适宜的拿地和并购机遇。”一位南边房企负责人近来向21世纪经济报导记者表明,跟着一线城市门槛渐高,公司不得不追求向“强二线城市”扩张,然后保持出售规划。
 
  这种状况并非孤例。虽然房企早已意料到二线城市的机遇,但本年以来,南京楼盘、姑苏楼盘、厦门楼盘等东部重镇的土地商场之火爆,依然大大超出他们的意料。为此,许多企业不得不寻求新的区域布局。
 
  自2009年、2010年之后,房企又一次纷繁走出一线城市的“安全区”,向外扩张。虽然扩张的途径相似,但在本轮布局中,企业所面对的商场环境、竞赛态势、职业格式已完全不同,其潜在危险较为值得重视。
 
  划定“强二线”
 
  “强二线城市”的说法近两年才开端提出。跟着房地产商场的区域分解,二线城市之间也表现出不同特征,其间那些经济实力强、房地产商场供需联系相对平衡或略显严峻的城市,因为具有较好的开展潜力,被称为“强二线城市”。
 
  南京和姑苏等东部城市,因经济开展水平高、供需联系严峻,成为公认的“强二线”。但本年以来,两地的土地商场竞赛剧烈,在极大举高了商场门槛的一起,也紧缩了项目的赢利空间。因而房企不得不寻觅新的方针。
 
  在房地产企业之间,关于“强二线”的界说也不尽相同。
 
  上述房企负责人向21世纪经济报导记者表明,该公司关于“强二线”的界定规范为:具有必定工业根底和人口基数,房价在前些年较平稳,没有通过飙涨;或曰正处在价格“凹地”中。
 
  武汉之所以能被归入这一领域,在于其地处长江经济带中心方位,区域辐射力较强。武汉还具有许多高校资源,从人才数量和人才结构上看,都具有较大购房潜力。一起,武汉的房价在此前几年一向处于平稳状况。
 
  另一个归入该公司调查规划的郑州楼盘,地处人口大省河南。从经济水平缓人口基数上看,也具有较大需求潜力。此前房价一向较为平稳的成都、重庆楼盘,现在也在调查之列。
 
  本年3月,我国金茂首席执行官李从瑞曾在成绩会上提出了相似观念。他表明,我国金茂会更重视一些“经济比较活泼的二线城市”。详细而言,一是GDP增速能够在8%以上,比全国的6.5%水平要高出1到2个百分点;第二期望人口是净流入;第三商品房的出售周期比较健康。
 
  归入金茂调查规划的城市包含北方的郑州、天津楼盘、济南楼盘;华中地区的武汉、合肥楼盘;华南的厦门,及上海楼盘周边各城市。
 
  某在港上市房企相关负责人向21世纪经济报导记者提出了另一条规范,即坐落热门城市周边,具有必定工业根底,能够接受外溢的商场需求。依照这一规范,该企业率先将目光选定在佛山楼盘、东莞楼盘——这两个城市坐落珠三角区域,从工业布局和功能定位上看,与广州楼盘和深圳楼盘形成了较好的协同效应。
 
  此外,京津冀区域的天津、廊坊相同进入了该企业的视野。但该人士相同表明出必定的忧虑:隶属于廊坊市的“北三县”燕郊、大厂、香河,因为积累了太多的出资需求,其商场存在必定危险。
 
  平衡赢利与规划
 
  曩昔两年来,全国房地产商场分解严峻。为躲避危险,房地产企业纷繁回归一线城市。剧烈的竞赛也使一线城市的进驻门槛不断被举高。
 
  与此一起,一线城市供地缺乏进一步加重这种局势。依据我国土地勘察规划院的数据,本年第一季度,一线城市房地产用地供给同比下降37.97%。需求旺盛、供给缺乏导致一线城市频频呈现“面粉贵过面包”的状况。5月以来,北京、上海接连呈现“一日三地王”,也被以为与此密切相关。
 
  关于房企而言,这种状况带来两个成果:拿地困难,涨价可期。
 
  5月5日,北京大兴、昌平接连拍出3块“地王”。据悉,从次日开端,昌平区两宗“地王”周边的部分房地产项目就开端封盘,并进步出售价格。
 
  上述在港上市房企负责人向21世纪经济报导记者表明,近期,跟着高价地的呈现,一线城市房价上涨预期剧烈。关于布局在这些区域的房地产项目而言,也迎来了涨价机遇。据悉,该公司近期也凭借“地王”的关键,进步了北京顺义区一个项目的价格。
 
  他表明,总部关于北京公司的要求是,“一线城市能够恰当操控一下推盘节奏,追求赢利。”总部以为,在土地商场紧缺的状况下,不能太廉价地把项目卖掉,因为“再去抢块地很不简单”。
 
  近年来,房地产职业的均匀赢利率不断下降,土地本钱提高被以为是紧缩赢利的主因。有观念以为,在当时商场向好、去化压力不大的状况下,企业在一线城市追求赢利的做法很简单了解。
 
  在这种状况下,二线城市就需担负起“保持出售规划”的重担。这不仅是许多公司战略的需求,一起也投合了资本商场要求。
 
  上述人士表明,在一线城市很难追求规划增加,三四线城市又存在较大危险,因而只能凭借“强二线城市”完成扩张。因而,关于这些遭到重视的“强二线城市”,公司会采纳各种方式进驻。除揭露拿地外,还会测验股权收买、项目并购等手法。
 
  周期性危险
 
  2009年至2010年间,房地产企业曾大举向二三线城市扩张,并借此完成了规划性增加。现在企业向“强二线”的布局,途径与前者有相似之处,但大环境已完全不同。
 
  前述南边房企负责人向21世纪经济报导记者表明,因为公司起步较晚,并未赶上前一轮规划扩张机遇,此番面对的局势是:危险点散布较广泛,商场竞赛剧烈。
 
  该人士表明,公司挑选区域的规范在于经济开展水平较高、人口净流入、楼市供需联系合理。但在对商场的调查中,发现一起满意这三个条件的城市很少。尤其是当时经济局势欠安,会连累当地楼市开展。
 
  “有些中西部城市的经济状况比幻想中要差,对此咱们都做了危险预警;有些城市的经济根底较好,但因为前些年透支性供地,房地产商场面对的危险较大。”该人士说,监测发现挑选地步并不大。
 
  与此一起,在少量优质二线城市,如南京、姑苏,许多企业现已争先恐后,并将地价推至高位。近期较为火爆的厦门商场,当地国企占有较大优势,外来者难以“插足”。
 
  这种剧烈的竞赛态势,已大幅推涨了二线城市地价,并引发必定危险。依照上述人士观念:在有限的挑选地步内,商场依然是不保险的。
 
  广发证券的陈述显现,本年4月,36个二线城市算计成交地块出让金1180亿元,环比增加33%,同比涨幅达248%。均匀溢价率约64%,环比上升25%,同比上涨53%;其间,住所用地的均匀溢价率到达75%。在这其间,热门二线城市姑苏、南京、厦门、天津、合肥、杭州楼盘的买卖最为活泼。
 
  上海易居研讨院智库中心研讨总监严跃进向21世纪经济报导记者指出,许多二线城市中的惊惧心情较严峻,商场并不健康。从这轮土地拍卖来看,地价中也带有必定泡沫成分。假如这轮上涨周期不能连续太久,这些高价地就将面对危险。
 
  广发证券相同指出了周期性危险,“未来高地价项目入市会进一步推进房价上涨,但假如这些城市后续成交热度回落,这些高地价项目对房企盈余才能也将带来应战。”

 

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