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关于修改城市房地产管理法的决定通过审议
发布时间:2019-08-30 16:15    阅览次数:    来源:未知
  二十六日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决经过了全国人大常委会关于修正土地管理法、城市房地产管理法的决议,自二〇二〇年一月一日起实施。
 
  我疆土地市场长期以来不断是由中央政府作为土地的独一供给主体,而这种刚性的土地制度会带来一些弊端,如供给弹性不够等,同时也会招致土地要素本钱居高不下。在我国的城镇化进程中,一方面是对城镇建立用地的需求越来越激烈,另一方面则是随着乡村人口大量进城带来的乡村建立用地闲置和糜费。但是依据现行的土地管理法,任何单位和个人停止建立,需求运用土地的,必需依法申请运用国有土地。运用的国有土地,包括国度一切的土地和国度征收的原属于农民集体一切土地,所以乡村集体一切土地要想变成建立用地,必需经过身份转变。这一规则,是农地直接入市的法律障碍。
 
  据理解,新修正的土地管理法从土地征收、集体运营性建立用地入市、宅基地管理等三方面停止了制度完善,其中,最大亮点是扫清了乡村集体运营性建立用地入市的法律障碍,这一期盼已久的土地制度变革终于获得严重打破。业内估计,新的制度布置对楼市特别是商品房市场冲击不大。
 
  “在土地管理法修正当中将维护农民利益作为根本准绳和重要目的,完善了很多方面的制度。”全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆在全国人大常委会办公厅当日举行的新闻发布会上说。
 
  土地管理法修正重点从征地、集体运营性建立用地、宅基地管理等三方面制度停止了完善。
 
  “集体运营性建立用地入市是此次土地管理法修正的最大亮点,这是土地管理法的一个严重制度创新。”自然资源部法规司司长魏莉华表示,这改动了过去乡村的土地必需征为国有才干进入市场的问题,可以为农民直接增加财富性的收入。
 
  过去,乡村集体运营性建立用地的转让、出租不断遭到限制。新修正的土地管理法明白规则,土天时用总体规划、城乡规划肯定为工业、商业等运营性用处,并经依法注销的集体运营性建立用地,土地一切权人能够经过出让、出租等方式交由单位或者个人运用。
 
  同时提出,集体运营性建立用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议23以上成员或者23以上村民代表的同意。
 
  关于土地管理法修正案草案经过后的施行,全国人大常委会组成人员程立峰倡议,注重与相关法律和变革措施的衔接,在施行法律的同时,进一步扩展土地制度变革试点范围,为变革于法有据提供更多的理论经历和立法根底。
 
  诸葛找房数据研讨中心剖析师岳蒙蒙则表示,变革后,集体运营性建立用地入市方面取消了多年来集体建立用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化开展扫除了制度性的障碍。
 
  “首先关于农民来说,集体运营性建立用地入市,有利于增加农民收入,保证农民权益。其次关于政府来说改动中央政府单一的经过土地财政增收的方式。政府不再是独一的土地供应者,迫使政府思索转型,多元化拓展其他财政增收的方式。”岳蒙蒙剖析指出。
 
  集体运营性建立用地获准入市后,土地征收补偿的计价方式也停止了调整。
 
  魏莉华表示,新修正的土地管理法在土地征收方面做了相应完善。一是初次对土地征收的公共利益停止明白界定。二是初次明白了土地征收补偿的根本准绳是保证被征地农民原有生死水平不降低,“以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法”。三是完善土地征收程序,将原来的批后公告改为批前公告,使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监视权和话语权。
 
  杨合庆进一步解释称,在征地补偿方面,如今实行依照区片综合地价停止补偿,除了思索土地产值,还要思索区位、当地经济社会开展情况等要素综合制定地价。
 
  易居研讨院智库中心研讨总监严跃进剖析指出,政策经过罗列即不模糊的方式,对“公共利益”停止了界定,以促进征中央面的法律支撑。从内容上看,成片开发建立也成为公共利益的概念。关于成片开发建立,能够了解为城市规划中的新城区等规划,关于这一点的概念界定,有助于后续此类用地的征收流程明晰。
 
  严跃进指出,“以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法”,浅显来说,即征地时不简单以农作物的收成来计算征地费用,而是依据土地周边的城市开展时机来肯定地价。
 
  “这有助于一些城市边缘地带土地价值的保有,属于让利给村集体和集体成员。”严跃进表示,另外政策上也提到了社会保证费的概念,这也是“土地换保证”中的严重打破,是让村民享有城市社会保证福利的重要举措。
 
  值得留意的是,乡村集体运营性建立土地入市,改动了原先建立用地只能用国有土地的格局,能否会对土地供给格局构成冲击备受关注。
 
  对此,杨合庆明白表示,不会对土地市场形成冲击。“集体运营性建立用地入市要契合规划,必需要经过依法注销,并在每年的土天时用年度方案中作出布置。即便取得了集体运营性建立用地的运用权之后的土地权益人也要按原来规划的用处来运用土地。”
 
  中原地产首席剖析师张大伟表示,整体看,政策的全面落地是集体土天时用探究的一大步,对全疆土地制度的将来加速变革也有宏大的意义,将给广阔乡村以及城乡接合部地域带来很大影响。详细而言,此次政策实施后,估计能为后续租赁市场的变革提供更为充足的用地。要在2020年构成相对好的租赁市场,相关集体建立用地变革必不可少。
 
  严跃进也指出,很多大城市的供地力度不大,当前租赁市场的用空中临很多压力。政策落地将关于一二线城市和局部三四线城市的城中村和城边村影响最大。
 
   “关于房地产市场来说,更多土地能够进入土地供给市场,直接出让的规则,也使得征地的本钱和环节减少,有利于缓解供应矛盾。”岳蒙蒙表示,面粉决议面包的价钱,低廉的土地本钱以及供给量的增加也有助于抑止房价上涨态势,此类土地还有很大一局部是用于租赁住房建立,增加租赁住房供给,有利于抑止租金过快上涨。
 
  但岳蒙蒙同时指出,集体运营性建立用地入市关于房地产市场,目前还不会产生十分大的影响。修正案里明白规则允许集体运营性建立用地入市,并不是集体的一切用地,集体运营性建立用地市场只占了10%左右,大局部还是宅基地;这些集体运营性建立用地入市之后有明白的用处管制,只能用于工业、商业等用处,固然也会用于租赁房、廉租房、共有产权房等等,但不会对商品房形成很大冲击。
 
  “集体土地入市全面铺开,还需求一点时间。”中国城市房地产研讨院院长谢逸枫表示。
 
  “首先,新《土地管理法》只是为集体运营建立用地入市提供了一个法律保证,详细如何执行,还有待施行条例出台和执行的效果。其次,目前在如何应用集体土中央面,我们曾经停止了较长时间的探究,但探究的成果尚未显现。”谢逸枫细致指出。
 
  上海中原地产首席剖析师卢文曦表示,从开发商的角度来说,集体建立用地的地价本钱是相对较低的。在政策支持下,房企也愿意去拿这样的地来停止开发。此前我国也展开了一段时间的集体土地入市试点,但效果似乎不尽如人意。主要缘由在于,之前集体土地入市的准绳、标准尚未出台,只能靠各地探索,以及集体土地入市后的建立范围有限,根本上限制用于工业、商业、租赁住宅、共有产权房等,此类物业开发难度高,限制了企业参与。
 
  今年6月,上海首个应用集体土地入市建立租赁住房的项目正式开工。此前,2018年12月,北京市规划和自然资源委员会还挂出三则地块出让公告,初次尝试应用集体运营性建立用地建立共有产权住房。
 
  “尝试很多,但成果尚未大现。”多位专家表示。同策研讨院研讨总监张雄伟指出,“上海集体建立用地建立租赁住房从2017年开端试点,2018年10月才成交第一幅用作建立租赁住房的土地,而2019年6月才开工。从推进状况来看,数量不多,速度较慢、效果尚不明显。”
 
  “但集体土天时用仍是一个充溢时机的范畴。当前,万科、恒大等品牌房企都在规划。”谢逸枫指出,“关于城市来说,集体运营建立用地入市带来的新增市场供给面积还是比拟可观的。在北京、上海、广州等地,集体运营建立用地简直占到了城市可建立面积的一半以上。”
 
   谢逸枫倡议,关于集体运营建立用地的开发,房企能够配合政策建立租赁性住宅或者商业用地,以及将集体运营建立用地项目打包成金融资产停止盈利,或者采取“产业+特征小镇”的开发形式。

 

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