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唯有土储丰富才能使其追逐业绩目标
发布时间:2019-06-17 10:04    阅览次数:    来源:未知
  土储是房企的命脉,也是其追求行业位次的底气。在现金流周转顺畅的前提下,房企间的排位竞争大多盘绕土储量展开。不过二〇一八年房地产行业调控持续,短期内为防备市场风险,企业开展总体战略性放缓,以慎重投资、加紧去化为主基调,不只整体拿地金额及面积呈现双降,不同范围及类型的房企在拿地投资战略上分化渐显。多项指标均反映出,房企在后市销售慎重的预期之下,于二〇一八年内投资拿地的积极性显著转淡,其中多家龙头房企明白表态控制拿地收支,放缓拿地节拍。
 
  虽然身处下行期的房地产市场让绝大多数房企捂紧了钱包,但企业们深知唯有土储丰厚,才干让其追逐业绩目的以及完成更好行业位次的途径变得明晰。包括融创在内的大型房企在新年度表态“拿地要当心一点”的同时,仍在乘机拿地。有剖析称,2018年企业在拿中央面的理性回归将继续蔓延至2019年,只需楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利好,土地市场在价钱方面仍将以较低位程度持续运转,对现金流才能较强的企业来说是比拟合适增加土储的机遇。不过另有专家提示,抄底需慎重。
 
   
 
  身处行业下行期,房子不好卖、缺钱不好找,渐成业内房企的普遍共识。此外,出让土地的多条件限制,也使得土地市场“晴转多云”。第三方统计机构数据显现,2018年房企整体拿地金额与拿空中积双双降落。
 
  依据机构数据,2018年,销售金额TOP50房企拿地总金额16763亿元,同比降落25.5%,拿地总面积43168.1万平方米,同比降落19.7%,拿地均价4409元/平方米,同比降落7.2%。
 
  其中,各阵营拿地金额持续分化,销售额500亿-1000亿元企业阵营拿地金额有所增长,其他各阵营企业拿地金额均有所减少。详细来看,销售额5000亿元以上企业2017年积极囤地,2018年拿地节拍放缓,拿地金额同比降落51.9%;1000亿-5000亿元阵营企业拿地金额同比降落22.41%;500亿-1000亿企业为保证范围化开展,仍坚持积极拿地趋向,拿地金额同比增长34%;500亿元以下企业拿地金额同比降落12%。
 
  易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表示,2018年以来房企拿地渐趋慎重,源于行业下行及调控持续。在宏观经济形势不景气之外,2018年国内重点城市市场整理力度不减,关于土地提出更为苛刻的条件,比方配建范围增加、限价条款严厉,这在很大水平上限制了企业的拿地才能。
 
  严跃进指出,从2018年出让土地溢价率持续走低、土地市场流拍增加中,可见房企拿地渐趋慎重。据理解,2018年,全国300个城市土地均匀溢价率13%,较去年同期降落16个百分点。从20家代表房企来看,其2018年新增土地储藏的溢价率均值为15.7%,同比降落21个百分点,土地溢价率大幅回落。而从土地流拍角度来看,据机构统计,2018年全国重点城市共流拍土地1808宗,同比增长93%。
 
  北京商报记者梳理2018年房企拿地状况发现,在房企2018年度拿地金额及面积双降之外,不同范围、不同类型房企的拿地投资战略呈现分化,整体投资力度趋缓。
 
  如2018年三季度之后,包括碧桂园、恒大、中海、保利在内的局部TOP10房企投资节拍表现出了明显放缓的趋向。而与之对应的是,在房地产市场调整期,仍有局部房企投资力度不减:在2018年9-11月新增土地投资相对积极的五家房企中,有四家眷于央企、国企;此外,一些跻身TOP50且范围在500亿元左右的新上市房企拿地积极,如正荣地产、弘阳地产、大发地产等。
 
  克而瑞研讨中心剖析称,新上市房企拿地热度不减,一方面由于新上市房企短期内资金压力疾速缓解,为其战略性投资扩张提供了有力支撑;另一方面,随着上市后市场关注的提升,助力融资渠道的拓宽,这些房企的范围开展需求进一步被满足。
 
  事实上,随着行业“马太效应”的加剧,2019年为保证市场范围与“活下去”,房企在放缓投资动作的同时,仍在积极补仓过程中。其中龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。
 
  机构数据显现,2019年1-3月,TOP100房企拿地总额5418亿元,同比上升8.4%,完成微涨;TOP10企业1-3月拿地总额1904亿元,占TOP100企业的35.2%。而从拿地金额来看,万科、融创、绿地占领2019年一季度房企拿地榜单前三位,拿地金额分别为311亿元、309亿元以及225亿元。
 
  来自该机构2018年一季度的拿地数据显现,房企2019年拿地节拍确已放缓。2018年1-3月,TOP10房企1-3月拿地总额2293亿元,占TOP50企业的46.5%。再看当年拿地排行榜三甲,碧桂园以365亿元拿地总额稳坐头把交椅,龙湖凭仗341亿元紧随其后,万科则以294亿元位居第三位。
 
  值得一提的是,后市择机置地,成为众房企2019年储藏粮仓的关键词。近年来扩张势头迅猛、2018年稳坐房企销售排行榜第四名的融创中国,便是其中突出一例。
 
  在3月29日召开的2018年业绩会上,融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌曾公开表态,融创中国2019年拿地会十分当心,一方面2019年楼市相关政策大幅放松的可能性不大,稳定房价还是政府的中心诉求,另一方面当前很多城市都偏热,土地溢价率较高。彼时孙宏斌还表示,“我们在拿地上并没有明白的目的,还是要踏准节拍”。
 
  融创中国的节拍是“把握好地”。据统计数据,3月融创中国共拿地27宗,其中以二线城市和中西部地域为主,拿地金额为267.08亿元,成交规划建筑面积431.11万平方米,荣登拿地金额和面积排行榜双料冠军宝座。而4月伊始,融创中国便斥资60亿元于长三角区域先后揽入5宗用地(无锡3宗、上海2宗)。
 
  严跃进指出,虽然曾经言明2019年市场风险,但是基于融创中国新年度5500亿元的销售目的以及企业久远的范围开展与持续,融创中国在拿地上便也屡现动作。“事实上,关于如融创中国一类对新年度销售目的有着明白方案,以及对范围扩张极度渴求的中小房企而言,其在粮草储藏上仍存野心。”
 
  不过据业内人士透露,在市场回归理性、房企投资节拍普遍放缓的背景下,不少企业已在内部进步了拿地前测算阶段的投资报答率。基于当前资本市场环境走弱的预期照旧,2019年土地整体价钱估计将持续走稳,市场也将迎来合适认真甄别、抄底拿地的新一轮战略开展周期。而2019年企业业绩范围的增长,也将主要依托供货增长来完成。
 
  “今年还是要慎重一点!”张雄伟如是说。并剖析称,首先,当前市场整体价钱的上涨预期其实并没有那么明显,重新盘角度来讲,如今卖得好的项目根本上是涨价的。在价钱预期未见明显好转的状况下,拿地过于激进的话,也很难赚钱。其次,固然局部城市限价有所松动,但是限价和限签在大多数中心城市仍在执行,这也会影响到整体市场价钱的表现。第三,依据房企内部拿地测算,其评价的净利润大多在3%-5%,略微控制不当就会亏。“今年假如要卖房的话,很大水平上是不赚钱的。而一些企业积极拿地,其实也是在博弈明年、后年市场会好。
 
  张雄伟以为,在拿中央面,2019年房企应重点在二线及强三线储藏粮草。一线城市时机虽好,但进入门槛较高且竞争压力较大;普通的三四线城市一方面去库存压力仍存,另一方面市场增长空间有限,因此企业规划还需慎重。“局部三四线城市时机型进入,跑跑量还能够,但若想长期战略规划还要愈加审慎一些。”

 

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